오피스텔 — 분양가 vs 현재가
파란 카드는 오피스텔. 분양 당시 가격과 지금(할인분양·실거래 기준) 가격을 비교했다.
상가 — 분양 당시 조건 vs 지금 상태
노란 카드는 상가. 상가는 매매가보다 "임대 조건이 실제로 지켜졌는가"가 더 정직한 지표라 판단해, 분양 당시 예상 월세·웃돈과 지금의 실제 월세·공실률을 비교했다.
해당 조건에 맞는 사례가 없다.
미리 밝혀두는 것들
- 확정 / 검증 필요 표시: "확정"은 분양가(또는 조건)와 현재 상태가 둘 다 구체적 숫자로 보도된 경우다. 단지명까지 명확한 8개 사례가 여기 해당한다. "검증 필요" 표시가 있는 사례는 언론 보도의 위치·시기 정보로 단지를 특정했지만, 매체가 단지명을 직접 명시하지 않아 완전히 확정된 건 아니다.
- 세종시 상가 3건은 "분양가"가 아니라 "경매 감정평가액"이다: 세종비즈니스센터·해들마을6단지·세종조이빌딩은 금융 이자 부담을 못 이겨 경매로 넘어간 물건이라, 원 분양가가 아니라 경매 감정평가액과 유찰 후 최저매각가를 비교했다. 감정가는 분양가와 다를 수 있는 재평가 금액이라는 점을 감안해서 봐야 한다.
- 오피스텔 "현재가"의 의미: 실거래가가 아니라 시행사·시공사가 미분양 물량을 처리하기 위해 내놓은 할인분양가 또는 특별분양가인 경우가 많다. 실제 개인 간 거래(전매) 가격과는 다를 수 있다.
- 상가는 매매가 대신 임대 조건을 썼다: 상가는 공실이 많아 매매 자체가 잘 안 되는 경우가 흔하다. 분양 당시 제시된 예상 수익률(월세)이 실제로 실현됐는지가 상가 투자자 입장에선 더 중요한 지표라 판단했다.
- 가든파이브는 단순 하락 사례가 아니다: 2010년 입점률 26%로 시작해 2017년 무렵 앵커 점포(현대시티몰) 입점 후 공실률이 크게 개선됐다는 보도가 있지만, 2023년에도 일부 구역은 여전히 공실이 많다는 보도가 나온다. 구역별로 명암이 갈리는 사례로 "혼조" 태그를 붙였다.
- 표본 규모: 이 시리즈의 원칙상 개인정보인 분양가·거래가가 뚫리는 경로(할인분양 보도, 공실 르포 기사, 경매 낙찰가 등)로만 사례를 모으다 보니, 첫 버전은 9개로 시작한다. 계속 사례를 추가할 예정이다.
- 이 페이지는 공개된 뉴스 보도를 취합해 작성한 참고 자료다. 투자 판단 근거로 쓰지 말 것.